คำสั่งให้รื้อถอนอาคารที่ก่อสร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต

คำสั่งให้รื้อถอนอาคารที่ก่อสร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต

การควบคุมอาคารและการผังเมือง : คำสั่งให้รื้อถอนอาคารที่ก่อสร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

1. พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2535 (มาตรา 31 มาตรา 39 ทวิ มาตรา 40 มาตรา 41 และมาตรา 42)
2. กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ. 2540) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (ข้อ 1 และข้อ 2)
3. ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 (ข้อ 74 วรรคหนึ่ง)

เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ผู้ฟ้องคดีได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารพิพาทซึ่งเป็นตึก 8 ชั้น จำนวน 1 หลัง เพื่อใช้เป็นอาคารพักอาศัย พื้นที่รวม 5,043 ตารางเมตร ต่อมา นาย ส. เจ้าของอาคารที่อยู่ข้างเคียงอาคารพิพาทของผู้ฟ้องคดีได้มีหนังสือร้องเรียนไปยังผู้อำนวยการเขตจตุจักร (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1) เพื่อขอให้ตรวจสอบอาคารพิพาทของผู้ฟ้องคดีว่าก่อสร้างถูกต้องตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตหรือไม่ ซึ่งจากการตรวจสอบตามข้อร้องเรียนพบว่า ผู้ฟ้องคดีได้ก่อสร้างอาคารผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต จำนวน 10 รายการ ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 ปฏิบัติราชการแทนผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3) ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่น จึงได้มีคำสั่งลงวันที่ 4 สิงหาคม 2547 ให้ผู้ฟ้องคดีระงับการก่อสร้างอาคารพิพาทจนกว่าจะได้แก้ไขให้ถูกต้องตามที่ได้รับอนุญาต และห้ามมิให้ผู้ฟ้องคดีหรือบุคคลใดใช้หรือเข้าไปในส่วนใด ๆ ของอาคารพิพาทตามมาตรา 40 (1) และ (2) แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2535 รวมทั้งได้อาศัยอำนาจตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติเดียวกัน มีคำสั่งลงวันที่ 4 สิงหาคม 2547 ให้ผู้ฟ้องคดีดำเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอาคารพิพาทให้ถูกต้องภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำสั่ง และให้ยื่นคำขอรับใบอนุญาตดัดแปลงอาคารต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ ภายใน 30 วัน นับแต่วันพ้นกำหนดระยะเวลา ต่อมา ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 ปฏิบัติราชการแทนผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่น เห็นว่าผู้ฟ้องคดียังไม่ได้ดำเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงตามคำสั่งดังกล่าวให้ถูกต้อง จึงมีคำสั่งลงวันที่ 19 พฤศจิกายน 2550 ให้ผู้ฟ้องคดีรื้อถอนอาคารพิพาทบางส่วน จำนวน 4 รายการ ได้แก่ รายการข้อ 1 ตามแบบ ระดับพื้นอาคารชั้นล่าง ± 0.00 เมตร แต่ก่อสร้างสูงประมาณ 1.20 เมตร รายการข้อ 2 มิได้ทำการก่อสร้างบันไดที่ตำแหน่ง 3 C และ 5 C รายการข้อ 3 บริเวณด้านทิศตะวันออก ตั้งแต่ชั้นที่ 1 ถึงขั้นที่ 4 ได้ทำการต่อเติมกันสาดเป็นห้องเพื่อใช้สอย และรายการข้อ 4 กั้นผนังอาคารชั้นล่างด้านทิศใต้เพื่อใช้เป็นสำนักงาน ห้องน้ำ-ส้วม

กรณีตามรายการข้อ 1 นั้น โดยที่ข้อ 1 ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ. 2540) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดว่า “อาคารสูง” หมายความว่า อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้โดยมีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า และข้อ 2 วรรคหนึ่งของกฎกระทรวงฉบับเดียวกัน กำหนดว่า ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร การที่ผู้ฟ้องคดีได้ก่อสร้างพื้นอาคารชั้นล่างจาก ± 0.00 เมตร เป็น ± 1.20 เมตร และได้ก่อสร้างโครงเหล็กหลังคามุงกระเบื้องปกคลุมพื้นที่ชั้นดาดฟ้าและกั้นผนังโดยรอบเป็นชั้นที่ 9 ทำให้ความสูงของอาคารพิพาทเพิ่มขึ้นเป็น 25.08 เมตร ย่อมถือว่าเป็นอาคารสูงตามข้อ 1 ของกฎกระทรวงดังกล่าว ดังนั้น เมื่อบริเวณด้านหน้าอาคารพิพาทติดกับถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างเพียง 5 เมตร จึงไม่สามารถก่อสร้างอาคารสูงในที่ดินดังกล่าวได้ เนื่องจากขัดต่อข้อ 2 วรรคหนึ่ง ของกฎกระทรวงฉบับเดียวกัน ผู้ฟ้องคดีจึงต้องดำเนินการแก้ไขอาคารพิพาทมิให้เข้าลักษณะเป็นอาคารสูงตามกฎกระทรวงฉบับดังกล่าว

สำหรับกรณีตามรายการข้อ 3 นั้น โดยที่ข้อ 74 วรรคหนึ่ง ของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ที่ใช้บังคับในขณะที่ผู้ฟ้องคดีได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารพิพาท กำหนดว่า อาคารที่ปลูกสร้างในที่ดินเอกชน ให้ผนังด้านที่มีหน้าต่าง ประตู หรือช่องระบายอากาศ อยู่ห่างจากเขตที่ดินได้ สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า 2 เมตร สำหรับชั้นสามขึ้นไประยะไม่น้อยกว่า 3 เมตร และวรรคสอง กำหนดว่า สำหรับอาคารที่มีระเบียงด้านชิดที่ดินเอกชน ริมระเบียงต้องห่างจากเขตที่ดินตามวรรคหนึ่ง ดังนั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าบริเวณด้านทิศตะวันออกของอาคารพิพาท ตั้งแต่ชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 4 ผู้ฟ้องคดีได้ทำการต่อเติมกันสาดเป็นห้องใช้สอย ทำให้ผู้อยู่อาศัยในอาคารพิพาทใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่ขออนุญาตก่อสร้างเป็นกันสาดได้ จึงมีลักษณะเป็นระเบียงของอาคาร ทำให้ระเบียงมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินเอกชนเพียง 1.15 เมตร อันเป็นการขัดต่อข้อ 74 วรรคหนึ่ง ของข้อบัญญัติดังกล่าว ผู้ฟ้องคดีจึงต้องดำเนินการรื้อถอนอาคารส่วนข้างต้นให้เป็นกันสาดตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต

ส่วนกรณีตามรายการข้อ 4 ที่ผู้ฟ้องคดีได้ทำการกั้นผนังอาคารพิพาทชั้นล่างด้านทิศใต้เพื่อใช้เป็นสำนักงาน ห้องน้ำ-ส้วม นั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตบริเวณอาคารชั้นล่างจะต้องเป็นพื้นที่เปิดโล่ง การกระทำของผู้ฟ้องคดีจึงเป็นการก่อสร้างอาคารผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต อย่างไรก็ดี เนื่องจากกรณีดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎกระทรวงหรือข้อบัญญัติท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง ผู้ฟ้องคดีจึงสามารถยื่นคำขอรับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้

เมื่อผู้ฟ้องคดีได้ทำการก่อสร้างอาคารพิพาทผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น อันเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติมาตรา 31 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้ ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 ปฏิบัติราชการแทนผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่น จึงมีอำนาจออกคำสั่งให้ผู้ฟ้องคดีซึ่งเป็นเจ้าของอาคารพิพาทยื่นคำขออนุญาตหรือดำเนินการแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ หรือดำเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องภายในระยะเวลาที่กำหนดได้ตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว และเมื่อผู้ฟ้องคดีมิได้ปฏิบัติตามคำสั่งข้างต้น ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 ปฏิบัติราชการแทนผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่น จึงมีอำนาจออกคำสั่งให้ผู้ฟ้องคดีซึ่งเป็นเจ้าของอาคารและผู้ครอบครองอาคารพิพาทรื้อถอนอาคารบางส่วนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามมาตรา 42 แห่งพระราชบัญญัติเดียวกัน ดังนั้น คำสั่งของผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 ปฏิบัติราชการแทนผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่น ที่ให้ผู้ฟ้องคดีรื้อถอนอาคารพิพาทตามรายการข้างต้น จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว

ส่วนที่ผู้ฟ้องคดีอุทธรณ์ว่า อาคารพิพาทของผู้ฟ้องคดีได้ก่อสร้างแล้วเสร็จ และผู้ฟ้องคดีได้ใช้อาคารดังกล่าวอย่างสงบเปิดเผยมาตลอดระยะเวลา 5 ปี โดยผู้ถูกฟ้องคดีไม่เคยออกคำสั่งใด ๆ ตลอดระยะเวลาที่ผู้ฟ้องคดีได้ใช้อาคารพิพาท นั้น โดยที่พระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ มีเจตนารมณ์เพื่อควบคุมเกี่ยวกับความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรม และการอำนวยความสะดวกแก่การจราจร กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารจึงได้ให้อำนาจแก่เจ้าพนักงานท้องถิ่นเพื่อดำเนินการให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมายดังกล่าว เมื่อเกิดกรณีที่มีการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ กฎกระทรวง หรือข้อบัญญัติท้องถิ่นที่ออกตามพระราชบัญญัติดังกล่าว หรือกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง โดยเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจที่จะดำเนินการกับอาคารดังกล่าวได้เสมอ ดังนั้น คดีนี้แม้ผู้ฟ้องคดีจะได้ก่อสร้างอาคารพิพาทแล้วเสร็จและได้ใช้อาคารดังกล่าวอย่างสงบเปิดเผยมาตลอดระยะเวลา 5 ปี แต่เมื่อผู้ฟ้องคดีได้ก่อสร้างอาคารผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น อันเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนมาตรา 31 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ เจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติดังกล่าวย่อมมีอำนาจออกคำสั่งให้ผู้ฟ้องคดีปฏิบัติให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติเดียวกันได้

โดยสรุป พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มีเจตนารมณ์เพื่อควบคุมเกี่ยวกับความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรม และการอำนวยความสะดวกแก่การจราจร กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารจึงได้ให้อำนาจแก่เจ้าพนักงานท้องถิ่นเพื่อดำเนินการให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมายดังกล่าว เมื่อเกิดกรณีที่มีการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กฎกระทรวง หรือข้อบัญญัติท้องถิ่นที่ออกตามพระราชบัญญัติดังกล่าว หรือกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง โดยเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจที่จะดำเนินการตามกฎหมายกับอาคารดังกล่าวได้เสมอ ดังนั้น คดีนี้แม้ผู้ฟ้องคดีจะได้ก่อสร้างอาคารพิพาทแล้วเสร็จและได้ใช้อาคารดังกล่าวอย่างสงบเปิดเผยมาตลอดระยะเวลา 5 ปี แต่เมื่อผู้ฟ้องคดีได้ก่อสร้างอาคารผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น อันเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนมาตรา 31 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติดังกล่าวย่อมมีอำนาจออกคำสั่งให้ผู้ฟ้องคดีปฏิบัติให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติเดียวกันได้ 

คำสำคัญ: ก่อสร้างอาคารผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต/เจ้าพนักงานท้องถิ่น/คำสั่งให้รื้อถอนอาคาร/อาคารสูง/อาคารที่มีระเบียงด้านชิดที่ดินเอกชน/การก่อสร้างอาคารสูง

คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ. 427/2566

ที่มา : สสค.

———————————————

ทนายพฤกษ์ คดีปกครอง
– ปรึกษาคดี ติดต่อ 063-6364547
– Line: @prueklaw 

สำนักงานกฎหมาย พฤกษ์ แอนด์ พาร์ทเนอร์
สำนักงานทนายความคดีปกครอง ทนายความคดีปกครอง