ขั้นตอนที่ควรรู้เมื่อถูกเวนคืน

การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นการจำกัดสิทธิในทรัพย์สินของเอกชน ซึ่งการจำกัดสิทธิดังกล่าวนี้ รัฐธรรมนูญได้กำหนดขอบเขตและเงื่อนไขของการเวนคืน โดยการเวนคืนต้องมีกฎหมายให้อำนาจเพื่อประโยชน์สาธารณะ และต้องมีการชดใช้ค่าทดแทนที่เป็นธรรมในเวลาอันควร นอกจากนั้น พรบ.ว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 ซึ่งถือเป็นกฎหมายกลางที่วางหลักเกณฑ์และวิธีการเวนคืนไว้ รัฐหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐต้องดำเนินการเวนคืนให้เป็นไปตามกฎหมาย เพื่อคุ้มครองสิทธิของประชาชนที่ถูกเวนคืน ทนายคดีปกครองได้สรุปขั้นตอนสำคัญไว้ในแผนภาพท้ายบทความนี้เพื่อประกอบเนื้อหาครับ

รูปแบบ ขั้นตอนและวิธีการของการเวนคืน

1. การเวนคืนที่มีการตราพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน มีกระบวนการและขั้นตอน ดังนี้

1.1. การตราพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน เพื่อให้ทราบที่ดินที่ต้องได้มาโดยแน่ชัด และให้อำนาจเจ้าหน้าที่เข้าไปสำรวจที่ดินและดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกาดังกล่าว โดยพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนจะกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับวัตถุประสงค์การเวนคืน ระยะเวลาการใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา แนวเขตที่ดินที่จะเวนคืน ระยะเวลาการเข้าสำรวจ

1.2. การกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น โดยเมื่อพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนใช้บังคับแล้ว จะมีการตั้งคณะกรรมการขึ้นมาคณะหนึ่งเพื่อทำหน้าที่กำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นและเงินค่าทดแทน โดยการกำหนดราคาเบื้องต้นนี้ให้คำนึงถึงราคา สภาพ เหตุและวัตถุประสงค์ดังนี้ประกอบกัน คือ ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของที่ดินในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา ราคาประเมินที่ดินของทางราชการที่กำหนดขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน สภาพและที่ตั้งของที่ดิน รวมทั้งเหตุและวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน

1.3. การตกลงซื้อขาย โดยในระหว่างพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนมีผลใช้บังคับและคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นประกาศกำหนดราคาแล้ว เจ้าหน้าที่จะทำการเจรจาตกลงซื้อขายและกำหนดเงินค่าทดแทนในราคาที่ไม่เกินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่คณะกรรมการกำหนด กรณีที่เจ้าของตกลงซื้อขายให้เจ้าหน้าที่จัดทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าของและจ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่เจ้าของภายใน 120 วัน นับแต่วันทำสัญญาซื้อขาย โดยให้ถือว่าได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าวนับแต่วันชำระเงิน และหากไม่พอใจเงินค่าทดแทนที่กำหนดไว้ในสัญญาซื้อขาย สามารถใช้สิทธิอุทธรณ์เงินค่าทดแทนดังกล่าวต่อรัฐมนตรีได้ 

2. การเวนคืนที่ไม่มีการตราพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน

โดยปกติแล้วการเวนคืนจะต้องมีการตราพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนเพื่อให้อำนาจเจ้าหน้าที่เข้าไปสำรวจข้อเท็จจริงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นว่าที่ดินที่จะเวนคืนมีเนื้อที่เท่าไร มีอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นอะไรบ้างบนที่ดิน ทรัพย์สินดังกล่าวเป็นของผู้ใด ผู้มีสิทธิได้รับค่าทดแทนมีกี่รายและผู้ใดบ้าง แต่หากเจ้าหน้าที่ทราบรายละเอียดดังกล่าวชัดเจนแล้ว เจ้าหน้าที่อาจดำเนินการตราพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีการออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนก่อนก็ได้ หรือในกรณีมีการออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนและไม่สามารถตกลงซื้อขายได้ทุกราย ก็จะตราพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เพื่อบังคับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของเอกชนนั้นมาเป็นของรัฐ

สำหรับการกำหนดค่าทดแทนภายหลังออกพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์จะต้องดำเนินการแต่งตั้งคณะกรรมการกำหนดค่าทดแทนเบื้องต้นขึ้นใหม่เพื่อกำหนดค่าทดแทนที่ดินโดยหลักเกณฑ์การกำหนดราคาเบื้องต้นนั้นเป็นไปตามมาตรา 20 (พรบ.ว่าด้วยการเวนคืนฯ 2562) สำหรับหลักเกณฑ์และวิธีการกำหนดค่ารื้อถอน ค่าขนย้าย ค่าโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นอันติดอยู่กับที่ดิน ค่าปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างใหม่และอสังหาริมทรัพย์อื่นอันติดอยู่กับที่ดิน ค่าเสียสิทธิจากการใช้อสังหาริมทรัพย์ และค่าเสียหายอื่นอันเกิดจากการที่เจ้าของต้องออกจากที่ดินที่เวนคืนให้เป็นไปตามกำหนดในกฎกระทรวง

การอุทธรณ์ค่าทดแทนจากการเวนคืน

ในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์นั้น บางกรณีเงินค่าทดแทนจากการเวนคืนที่กำหนดให้แก่เจ้าของหรือผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนอาจไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่เหมาะสมและไม่เป็นธรรม เจ้าของหรือผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนนั้นสามารถใช้สิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีภายใน 90 วัน นับแต่วันที่ได้รับเงินจากเจ้าหน้าที่หรือรับเงินที่วางไว้โดยอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรี โดยในการพิจารณาอุทธรณ์ค่าทดแทนนั้นรัฐมนตรีจะแต่งตั้งคณะกรรมการขึ้นมาคณะหนึ่งทำหน้าที่พิจารณาและเสนอความเห็นต่อรัฐมนตรีภายใน 180 วัน นับแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์ โดยรัฐมนตรีต้องวินิจฉัยอุทธรณ์ให้แล้วเสร็จภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับความเห็นจากคณะกรรมการดังกล่าว ในกรณีที่มีเหตุจำเป็นที่คณะกรรมการไม่สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จได้ อาจขยายระยะเวลาได้ตามมาตรา 49 วรรคสาม (พรบ.ว่าด้วยการเวนคืนฯ 2562)

การฟ้องคดีต่อศาลปกครอง

คดีพิพาทเกี่ยวกับการเวนคืนนั้นอยู่ในอำนาจการพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง โดยข้อพิพาทเกี่ยวกับการกำหนดเงินค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นคดีตามมาตรา 9 วรรคหนึ่ง (3) แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองฯ พ.ศ. 2542 เมื่อเจ้าของหรือผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนไม่พอใจเงินค่าทดแทนและได้อุทธรณ์ค่าทดแทนต่อรัฐมนตรีแล้ว และยังไม่พอใจคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของรัฐมนตรีก็สามารถใช้สิทธิฟ้องคดีต่อศาลปกครองได้ตามเงื่อนไขในการฟ้องคดี โดยในการพิจารณาคดีพิพากษาคดีเวนคืนของศาลปกครองนั้น นอกเหนือจากการฟ้องเพิกถอนพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในกรณีที่ออกโดยไม่ชอบต่อศาลปกครองสูงสุดแล้ว ในเรื่องข้อพิพาทเกี่ยวกับเงินค่าทดแทนที่รัฐกำหนดให้ ศาลปกครองจะนำหลักเกณฑ์ในการกำหนดค่าทดแทนตามบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 และกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง รวมถึงแนวทางกำหนดค่าทดแทนของหน่วงงานต่าง ๆ มาประกอบการพิจารณา หากศาลปกครองเห็นว่า จำนวนเงินค่าทดแทนที่รัฐกำหนดให้แก่เจ้าของหรือผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่เหมาะสมและไม่เป็นธรรม ศาลปกครองก็มีอำนาจกำหนดค่าทดแทนให้เหมาะสมใหม่ได้

ทนายคดีปกครอง พร้อมให้คำแนะนำเกี่ยวกับคดีเวนคืน การอุทธรณ์ค่าทดแทนจากการเวนคืน การฟ้องเรียกค่าทดแทนจากการเวนคืนเพิ่ม และที่เกี่ยวข้องกับการเวนคืน ปรึกษาคดี ติดต่อ 063-6364547

ทนายพฤกษ์ คดีปกครอง