คําสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่นต่อผู้ซื้ออาคารต่อจากเจ้าของเดิม ซึ่งก่อสร้างหรือต่อเติมโดยฝ่าฝืนกฎหมาย

การควบคุมอาคารและการผังเมือง

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2535 (มาตรา 40 มาตรา 41 และมาตรา 42)
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2558 (มาตรา 39 ทวิ)
พระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. 2539 (มาตรา 30 วรรคหนึ่ง)
กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุม อาคาร พ.ศ. 2522 (ข้อ 36)

ตามข้อ 36 วรรคหนึ่ง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความ ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กําหนดให้บ้านแถวต้องมีที่ว่างด้านหน้าระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร และต้องมีที่ว่างด้านหลังอาคารระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร ดังนั้น เมื่อเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้มีหนังสือร้องเรียนต่อนายกเทศมนตรีตําบล ส. (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1) ว่ามีการก่อสร้างอาคาร ค.ส.ล. 3 ชั้น 8 คูหา เพื่อใช้เป็นที่พักอาศัย (บ้านแถว) โดยไม่ถูกต้องตามแผนผังบริเวณและแบบแปลนที่ยื่นขออนุญาต ซึ่งผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 ได้ทําการตรวจสอบตามข้อร้องเรียนแล้วพบว่า อาคารดังกล่าว มีการก่อสร้างผิดไปจากแผนผังบริเวณ แบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต ทั้งยังไม่เป็นไปตามข้อ 36 วรรคหนึ่ง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543)ฯ เนื่องจากบริเวณ ที่ว่างด้านหลังอาคารระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารด้านทิศเหนือมีระยะร่นกว้างเพียง 1.80 เมตร อันเป็นการกระทําที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารและกฎกระทรวง ที่เกี่ยวข้อง แม้ผู้ฟ้องคดีจะเป็นผู้ซื้ออาคารในกลุ่มอาคารพิพาทมาจากเจ้าของเดิมจํานวน 1 คูหา โดยไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างต่อเติมอาคารดังกล่าวก็ตาม แต่ในขณะที่เจ้าพนักงานท้องถิ่น ตรวจพบว่าอาคารดังกล่าวมีการก่อสร้างต่อเติมฝ่าฝืนกฎหมาย ผู้ฟ้องคดีเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่นย่อมมีอํานาจออกคําสั่งให้ผู้ฟ้องคดีระงับการก่อสร้างอาคารและห้ามมิให้บุคคลใดใช้อาคารนี้ทั้งหมดหรือบางส่วนของอาคารในส่วนที่ต่อเติมโดยมิได้ รับอนุญาตได้ตามมาตรา 40 (1) และ (2) แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 รวมทั้ง มีอํานาจที่จะพิจารณาว่าการก่อสร้างต่อเติมด้านหลังของอาคารเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้หรือไม่ แล้วดําเนินการออกคําสั่งให้ผู้ฟ้องคดีซึ่งเป็นเจ้าของอาคารยื่นคําขออนุญาต หรือดําเนินการแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ หรือดําเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องตามมาตรา 41 หรือให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ควบคุมงาน หรือผู้ดําเนินการรื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมด หรือบางส่วนได้ภายในระยะเวลาที่กําหนดตามมาตรา 42 แห่งพระราชบัญญัติเดียวกัน แล้วแต่กรณี ต่อไป การที่ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 พิจารณาแล้วเห็นว่าเป็นกรณีที่แก้ไขเปลี่ยนแปลงได้ จึงอาศัยอํานาจ ตามความในมาตรา 40 และมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไข เพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2535 มีคําสั่งจํานวน 3 ฉบับ ได้แก่ คําสั่งให้ผู้ฟ้องคดีระงับการก่อสร้างอาคาร คําสั่งห้ามมิให้ผู้ฟ้องคดีใช้หรือยินยอมให้บุคคลใดใช้อาคารนี้ในส่วนที่ก่อสร้างผิดแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจนกว่าจะได้จัดการแก้ไขให้ถูกต้องตามที่ได้รับใบอนุญาต และคําสั่งให้ผู้ฟ้องคดีดําเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้อง โดยจัดให้มีพื้นที่ว่างด้านหลังอาคาร ไม่น้อยกว่า 2 เมตร และให้ยื่นคําขอรับใบอนุญาตดัดแปลงอาคารต่อผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 คําสั่งทั้งสามฉบับ จึงเป็นคําสั่งที่ชอบด้วยกฎหมาย ส่งผลให้คําวินิจฉัยของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2) ที่วินิจฉัยยกอุทธรณ์ของผู้ฟ้องคดีโดยอาศัยข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายในการพิจารณาทํานองเดียวกัน กับเหตุผลในการออกคําสั่งของผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 เป็นคําวินิจฉัยที่ชอบด้วยกฎหมายเช่นกัน

สิทธิโต้แย้งและแสดงพยานหลักฐานตามมาตรา 30 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. 2539 จะใช้กับกรณีที่คู่กรณีมีสิทธิตามกฎหมายและคําสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นอาจกระทบต่อสิทธิดังกล่าว แต่กรณีนี้เป็นการก่อสร้างอาคารฝ่าฝืนข้อห้ามของกฎหมายอย่างชัดแจ้ง ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 จึงใช้อํานาจทางปกครองบังคับกับผู้ฟ้องคดีซึ่งเป็นเจ้าของ หรือผู้ครอบครองอาคารเพื่อให้กระทําการตามที่กฎหมายกําหนด หรือละเว้นการกระทําที่เป็นการฝ่าฝืนกฎหมายดังกล่าว กรณีย่อมมิใช่คําสั่งทางปกครองที่อาจกระทบถึงสิทธิของผู้ฟ้องคดีที่ต้องให้มีโอกาสได้ทราบข้อเท็จจริงอย่างเพียงพอและมีโอกาสได้โต้แย้งและแสดงพยานหลักฐานตามมาตรา 30 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครองฯ

โดยสรุป เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอํานาจออกคําสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารดําเนินการ กับอาคารที่ก่อสร้างฝ่าฝืนกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร เช่น คําสั่งระงับการก่อสร้าง ดัดแปลง ต่อเติมอาคาร คําสั่งห้ามมิให้ใช้หรือเข้าไปในส่วนที่ก่อสร้างผิดแบบแปลน คําสั่งให้ยื่นคําขออนุญาตดัดแปลงอาคาร คําสั่งให้ดําเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอาคารให้ถูกต้อง ดังนั้น แม้ผู้ซื้ออาคารจะไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างหรือต่อเติมอาคารที่เจ้าของเดิมกระทําฝ่าฝืนกฎหมายไว้ แต่หากขณะที่ เจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจพบว่าอาคารดังกล่าวมีการก่อสร้างหรือต่อเติมฝ่าฝืนกฎหมาย ผู้ซื้อได้เป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารแล้ว เจ้าพนักงานท้องถิ่นย่อมมีอํานาจออกคําสั่งไปยังผู้ซื้อซึ่งเป็น เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารคนปัจจุบันได้

คําสําคัญ : บ้านแถว ที่ว่างด้านหลังอาคาร/ระยะร่น การก่อสร้างต่อเติมอาคารฝ่าฝืนกฎหมายซึ่งเป็น กรณีแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้ สิทธิโต้แย้งและแสดงพยานหลักฐาน

คําพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ. 577/2565

ที่มา : สสค.

———————————————

ทนายพฤกษ์ คดีปกครอง
– ปรึกษาคดี ติดต่อ 063-6364547
– Line: @prueklaw

สำนักงานกฎหมาย พฤกษ์ แอนด์ พาร์ทเนอร์
สำนักงานทนายความคดีปกครอง ทนายความคดีปกครอง