คําสั่งไม่รับคําขอจดแจ้งรายการภาระจํายอมในโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์
ที่ดิน
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 1299 มาตรา 1301 และมาตรา 1387)
- ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับภาระจํายอม ในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น พ.ศ. 2550 (ข้อ 14 วรรคหนึ่ง)
ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงภารยทรัพย์กับผู้ฟ้องคดีซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน แปลงสามยทรัพย์ ได้ทําบันทึกข้อตกลงภาระจํายอมบางส่วน ตกลงยินยอมให้ที่ดินบางส่วนทางด้านทิศใต้ตกอยู่ในบังคับภาระจํายอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ ไฟฟ้า ประปา และสาธารณูปโภคอื่น อันเป็นกรณีที่ผู้ฟ้องคดีได้มาซึ่งภาระจํายอมตามมาตรา 1387 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยนิติกรรม ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานี (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2) ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ประเภทภาระจํายอมในสารบัญจดทะเบียนโฉนดที่ดินแปลงภารยทรัพย์ การได้มาซึ่งสิทธิในภาระจํายอม ของผู้ฟ้องคดีย่อมบริบูรณ์ใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จึงไม่มีความจําเป็นที่จะต้องมีการจดทะเบียนไว้ในโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์ ของผู้ฟ้องคดี อย่างไรก็ตาม ข้อ 14 วรรคหนึ่ง ของระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมเกี่ยวกับภาระจํายอมในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น พ.ศ. 2550 ได้กําหนดไว้ว่า การจดทะเบียนภาระจํายอม ถ้าคู่กรณีประสงค์จะจดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแปลงสามยทรัพย์ด้วย พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถรับจดทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแปลงสามยทรัพย์ได้ อันเป็นกรณีพนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนภาระจํายอมในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแปลงสามยทรัพย์ได้ต่อเมื่อคู่กรณีมีคําขอ ดังนั้น เมื่อต่อมาผู้ฟ้องคดีได้ยื่นคําขอต่อผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2 ขอให้จดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมประเภทภาระจํายอม เพื่อจดแจ้งรายการจดทะเบียนภาระจํายอมตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวลงในโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์ของผู้ฟ้องคดีด้วย โดยเป็นการยื่นคําร้องฝ่ายเดียว ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงภารยทรัพย์ไม่ได้ไปด้วย โดยผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2 มีคําสั่งไม่รับคําขอจดแจ้งรายการจดทะเบียนภาระจํายอมในที่ดินแปลงสามยทรัพย์ของผู้ฟ้องคดี กรณีจึงเป็นการออกคําสั่ง โดยชอบด้วยข้อ 14 วรรคหนึ่ง ของระเบียบกรมที่ดินดังกล่าวแล้ว และการที่ผู้ว่าราชการจังหวัดปทุมธานี (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1) วินิจฉัยยกอุทธรณ์ผู้ฟ้องคดี ย่อมชอบด้วยกฎหมายเช่นกัน
แม้การได้มาซึ่งภาระจํายอมจะมีผลโดยบริบูรณ์ เมื่อมีการจดทะเบียนในที่ดิน แปลงภารยทรัพย์ตามมาตรา 1299 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ก็ตาม แต่การจดทะเบียนภาระจํายอมในที่ดินแปลงสามยทรัพย์ถือได้ว่าเป็นการรับรองสิทธิในภาระจํายอมที่เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์มีอยู่เหนือที่ดินแปลงภารยทรัพย์ ซึ่งสามารถยกขึ้นกล่าวอ้าง กับบุคคลอื่นได้ตามกฎหมาย อีกทั้ง การเปลี่ยนแปลง ระงับ หรือกลับคืนมาซึ่งภาระจํายอมจะมีผล บังคับโดยบริบูรณ์ตามกฎหมายก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ทั้งนี้ ตามมาตรา 1301 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น หากมีการเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกภาระจํายอม นอกจากจะต้องมีการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกในที่ดินแปลงภารยทรัพย์แล้ว ก็จะต้องมีการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกในที่ดินแปลงสามยทรัพย์ด้วย เจ้าของที่ดินแปลงภารยทรัพย์ จึงจะสามารถยกขึ้นกล่าวอ้างต่อบุคคลอื่นได้ตามกฎหมาย กรณีจึงเห็นได้ว่า การจดทะเบียนภาระจํายอมในที่ดินแปลงสามยทรัพย์มีผลกระทบต่อสิทธิของเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ด้วย คู่กรณีที่จะแสดง ความประสงค์ในการขอจดทะเบียนภาระจํายอมในที่ดินแปลงสามยทรัพย์ จึงหมายถึง ทั้งเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์และแปลงภารยทรัพย์
โดยสรุป พนักงานเจ้าหน้าที่จะสามารถรับคําขอจดแจ้งรายการจดทะเบียนภาระจํายอมในที่ดินแปลงสามยทรัพย์ได้ ก็ต่อเมื่อคู่กรณีมีคําขอ โดยคู่กรณี หมายถึง ทั้งเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์และแปลงภารยทรัพย์ เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์จึงไม่อาจไปยื่นคําขอเพียงฝ่ายเดียวได้
คําสําคัญ : การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน/การจดทะเบียนภาระจํายอม
คําพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ. 336/2565
ที่มา : สสค.
———————————————
ทนายพฤกษ์ คดีปกครอง
– ปรึกษาคดี ติดต่อ 063-6364547
– Line: @prueklaw
สำนักงานกฎหมาย พฤกษ์ แอนด์ พาร์ทเนอร์
สำนักงานทนายความคดีปกครอง ทนายความคดีปกครอง